도쿄 신축맨션 구입 Ep⑤ : 부동산 매매계약, 주택론 심사

지금까지 일본에서의 부동산을 구입하기 위한 기본적인 정보에 관해서 공유를 했다.

이제는, 실제로 부동산을 구입할 때의 절차 흐름에 관해서 알아보자!

부동산 회사에 연락해서, 마음에 드는 맨션을 먼저 찾아야 할까?
아니면, 맨션을 구입할 때는 결국 은행에서 주택 론을 빌려야하니, 은행에 먼저 가서 융자 상담을 받는게 좋을까?

결론부터 말하자면, 먼저 마음에 드는 부동산을 찾아서, 정하는 것이 좋다.

간혹, 자신의 신용이 어떤지? 주택 론으로 얼마까지 빌릴 수 있을지를 먼저 확인하고 싶어서 은행에 가서 상담받고 싶어 하는 사람이 있다. 물론 이것도 틀린 것은 아니다.

하지만, 이전 에피소드에서도 말했지만, 은행은 당신의 신용(근무기업, 근무연수, 연봉 등) 및 구입예정인 부동산의 가치 등을 종합적으로 검토한 후에 주택 론 이용 가능 유무 및 제공 가능 금액에 관해서 답변을 해준다.
즉, 구입예정인 부동산이 정해져 있지 않은 상태에서 은행에 가면, 결국 은행 담당자도 교과서적인 답변밖에 해줄 수 가 없다.

개인적으로 생각하는, 효율적인 부동산 구입의 절차(흐름)은 아래와 같다고 생각한다.

①부동산 회사에 연락해서, 여러 부동산을 보러다니기
・신축 맨션의 경우, 해당 맨션의 공식 안내 사이트에 접속하면, Web설명회를 예약할 수 있고, 담당자로부터 설명을 들은 이후, 완공이 된 맨션의 경우 직접 방을 안내 받고, 완공전인 경우에는 모델룸을 안내 받는다.

・중고의 경우에는, 부동산 정보 사이트 SUUMO, At Home 등에 접속해서, 관심있는 중고 맨션에 관해서 안내 희망 등을 신청하면, 안내 책자를 우편 송부해주고, 대체로 당일 또는 그 다음날쯤에는 관련 부동산 담당자로부터 전화가 와서, 바로 중고 맨션을 직접 방문해서 구경할 수 있도록 조정을 해준다.
(중고 부동산 담당자는, 중개1건을 성사하면 부동산 가격의 3%를 중개수수료로 받으므로, 거액의 수익이 발생하기 때문에 필사적으로 연락이 온다. 내가 실제로 여러 중고 맨션을 구경하기 위해, 중개업자에게 이러이러한 조건의 맨션을 둘러보고 싶다, 이번주 주말은 시간 다 비워두겠다라고 전했더니 하루에 3~4개의 중고 맨션을 안내해줬다... ㅎㅎ)

※당연하지만, 인터넷에서 맨션 외관, 방을 사진으로만 보는 것과 실제로 보는것은 인상이 상당히 다르니, 꼭 한번 방문해서 직접 눈으로 보는 것이 중요하다.
(심지어, 같은 크기의 방인데도 구조에 따라, 생각보다 좁아보이는 경우, 넓어보이는 경우가 있다.)

※豆知識：중고 맨션을 찾다보면, 안내사항에 「오너 체인지」라고 적혀 있는 경우가 있다, 이것은 이미 세입자가 생활하고 있는 상태인 중고 맨션을 판매하는 경우이다(집주인만 바꾸는 경우). 그래서, 실거주 목적으로 맨션을 구입하고 빨리 이사를 희망하는 경우는, 기존 세입자의 월세계약이 곧 끝나는 예정이 아닌 이상 적합하지 않다.

②부동산 회사를 통해서, 은행 몇곳에 주택 론 가심사(仮審査) 신청하기
・어느정도 구입을 희망하는 맨션을 찾았다면, 부동산 회사측에서 견적서를 받자.
그 견적서에는 부동산 가격, 구입 시의 초기비용(주택 론 융자 수수료, 세금, 등기비용 등)이 적혀 있다.
부동산 가격 중에서, 어느정도를 주택 론 융자로 빌릴지(얼마를 자신의 현금으로 지불할지)를 정해서, 신청하면 된다.

※주택 론 가심사(仮審査)는 1~3영업일이면, 바로 결과를 알려준다.
※주택론 가심사에 통과한 이후, 실제 맨션 입주 1~2달전에 주택 론 본심사(本審査)를 신청하게 되는데,
가심사에 통과된 경우, 거의 본심사도 통과한다고 한다.
(가심사에 통과된 이후, 이직을 했다, 연봉이 줄어들었다, 신용카드 대금 등 미납이 있었다, 자동차 론 등 다른 론을 이용했다 등의 마이너스의 사유가 없는 이상, 본심사는 기본적으로 통과된다고 한다)

・주택 론 이용 가능 최대 금액 : 일반적으로 자신의 연봉을 8배까지, 주택 론 이용기간동안, 매달 지불하는 주택 론 원금＋이자 금액이 자신의 한달 월급의 1/3이하

・예를 들어, 도쿄에서 5,500만엔의 맨션을 구입 희망하는 경우,
-주택 가격 : 5,500만엔
-자기자본(현금 지불):1,100만엔
-주택 론 이용 금액 : 4,400만엔
-필요 연봉 : 약 550만엔 (※전년도 원천징수 기준 연봉)
- 주택 론 매달 변제액은 11만엔으로, 연봉 500만엔대인 사람한테도 무리가 없는 수준이다 (변동금리0.475%, 원리금 균등)

주택 론 시뮬레이션 (楽天銀行) : https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

③부동산 매매계약서 체결
・주택 론 가심사(仮審査)  통과 후, 부동산 회사와 「부동산 매매계약서」를 체결하게 된다.
구입 예정인 부동산의 중요 사항에 관해서 택지건물거래사(한국의 공인중개사) 자격증 보유자로 부터 약 1시간 설명을 듣게 되고, 그 후에 매매 계약서에 이름 기입 및 날인을 하게 된다.

④부동산 회사에 계약금 지불하기
・신축 맨션의 경우, 매매계약 체결 후, 입주 가능 시기까지 기다려야하는 경우가 대부분이다.
매매개약 체결후, 부동산 회사에 계약금 대략 부동산 가격의 5~10%를 미리 지불하게 된다(맡겨두게 된다).
(※일본에서는 계약금을 頭金 또는 手付金이라고 부른다)

・이 계약금은, 부동산 매매계약 체결후, 실제로 부동산 매매가 실행되는 때(주택 론 실행, 부동산 매매대금 전액 지불)까지, 부동산 회사에 맡겨두는 돈으로, 매매 계약 체결 후, 해당 부동산의 구입하지 않을 경우, 이 계약금은 돌려받지 못하니 주의가 필요하다.

⑤ 주택 론 본심사 신청
・입주 예정일의 1~2개월 전에, 은행에 주택 론 본심사 신청를 신청하게 된다.
※가심사와 달리, 준비해야하는 제출 서류(주민표, 원천징수표, 재직증명서 등)가 있다。

⑥부동산 매매 성사(주택 론 융자 실행), 입주 준비
・입주 예정일의 1~2주전에, 부동산 매매가 완료되게 된다.
※부동산 매매 완료 = 은행의 주택론 융자 실행, 부동산 회사에 지불 = 명의 이전(부동산 → 구입자)

이렇게 해서, 드디어 자신의 명의의 부동산이 생기고, 입주할 수 있게 된다.
(실제로, 부동산 매매 성사 후에 변호사 사무소에서 자신의 명의가 등기된 등본(토지, 건물)을 우편으로 보내주는데, 자신의 이름이 적혀져 있는 것을 보면 의외로 꽤 뿌듯하다 ㅎㅎ)

이것으로, 도쿄에서 부동산을 사기위해 알아야하는 기본적인 상식에 관해서의 공유는 모두 마쳤다.
다음 에피소드에서는, 부동산 구입을 검토할 때 알아두면 좋은 사항에 관해서 좀 더 세세하게 고찰하는 글을 적어보려 한다.

읽어주셔서 감사합니다~