일본의 주택 론 금리에 관해서 : 변동 금리 vs 고정금리

오랫동안 계속해서 이어지고 있는, 일본의 중앙은행 일본은행의 저금리 정책(대규모 완화).

과연 앞으로도 계속 저금리가 이어질까?
・주택론은, 현재 금리가 저렴한 변동금리가 좋을까?
・장래에 금리가 인상이 되도 걱정이 없는 고정금리가 좋을까?

주택 론은 35년이라는 장기간 융자를 이용하게 되기 때문에, 앞으로도 금리가 어떻게 변동할지는 아주 중요한 사항이다.
먼저, 지금까지의 일본의 금리의 흐름에 대해서 알아보자.

출처: 住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html）

위의 그래프는, 일본의 주택금융지원기구에서 작성한, 민간 금융기관의 주택론 금리 그래프이다.
그래프를 보면 알 수 있듯이, 고정금리 및 변동금리는 20년이 넘는 오랜 기간동안 크게 변함이 없다.

※그래프에서는, 고정금리(10년) 3.530%, 변동금리 2.475%라고 기입되어져 있지만,
실제로 일본의 금융기관이 제공하는 금리는, 위 금리에서 ▲2.00% 저렴한 수준이다.
(고정금리 약1.530%, 변동금리 약 0.475%)

변동금리가, 고정금리에 비해 저렴하기 때문에,
일본의 주택 론 이용자 중 약70%는 「변동금리」를 이용하고 있다고 한다.

실제로, 나도 신축맨션을 구입할 때, 변동 금리를 이용했다.
내가 변동금리를 이용하는게 합당하다고 생각한 이유는, 일본 은행이 쉽게 금리 인상을 할 수 없는 상황이기 떄문이다.

・일본의 세금수입 중, 상당부분이 부동산 거래 관련에서 발생한다. 금리 인상의 영향으로 인해, 부동산 거래가 줄어들면, 일본 정부의 세금수입도 줄어들기 때문에, 타격이 크다.

・금리를 인상할 경우, 일본 정부의 지출도 늘어난다. 일본 정부는 큰 금액의 국채를 매년 발행하고 있다(2022년말 일본 국채 잔고 1,029조 엔). 금리가 인상될 경우, 국채 발행 시 국채구입자에게 더 높은 금리를 제공해야한다.

・ 장래에 금리 인상이 되더라도, 현재의 주택 론 고정금리(1.0 ~ 1.5%)수준을 넘어설 정도로, 변동금리(약0.475%)가 0.5~1.00%를 넘을만큼 인상이 될 가능성은 낮고, 또한 인상된 금리수준을 장기간 유지할 가능성은 더욱 낮다.
(즉, 장래에 금리가 조금 인상이 되더라도, 현 고정금리, 변동금리의 수준을 고려하면, 변동금리가 더 유리할 것이라고 판단했다.)

하지만, 최근 2022년12월에, 일본은행에서 대규모완화 정책을 수정해서, 실질적으로 장기금리의 인상에 이어지는 정책을 발표했다.
실제로도 마켓에서 거래되는 장기금리가 약 0.25%가 상승한 상황이기 때문에,
올해 1~2월에, 주택 론 고정금리의 인상(0.1~0.34%)을 발표한 금융기관이 몇곳 있다.

관련기사: https://news.yahoo.co.jp/articles/c7d4c06af8551187a3fd514bb139be104195edc4

住宅ローン金利 大手銀行5行全てで固定金利引き上げ　変動金利は各行ともに据え置き（TBS NEWS

이번에는, 고정금리만 인상이되고, 변동금리는 변동이 없다.
그 이유를 간단하게 말하자면, 고정금리와 변동금리는 서로 금리수준을 결정하는 기준이 다르기 때문이다.

고정금리는, 일본 국채 금리 수준 등의 장기금리를 기준으로 변동.
반면, 변동금리는, 단기 프라임 레이트를 기준으로 변동.

하지만, 고정금리의 인상 트렌드는, 장래에 변동금리 인상으로 이어질 가능성이 있다.

자신이 이용 예정인 주택 론의 금액과, 자신이 감당할 수 있는 리스크의 한도를 고려하며,
자신의 상황에 맞는 금리 종류를 선택하도록 하자!